再不拼命，全国房价洼地的好日子就彻底结束了！_房产楼市_忻州论坛

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发表于：2020/6/13 10:50:49
来自：山西

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今天这篇文章，我要讲长沙的两个项目：
北辰三角洲、湘江世纪城。
但是要阐述的内容，却不止简单两个项目。我更想借助这两个非常典型的超级大盘，作为长沙市场体量最大的两个楼盘，去分析长沙楼市，去俯瞰长沙这个城市。
项目只是皮囊，城市才是核心。

1

北辰三角洲，绝对是长沙市场的常青树。
2007年以92亿元拍下，楼面价2421，拿地13年，同时国企操盘。很明显，这就给北辰贴出了一个亮闪闪的标签：
体量大、单价低、拿地早、周期长。
这是北辰三角洲的效果图：
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集商、住、办公、休闲、娱乐于一体，高档次的博物馆、图书馆、城市规划展示馆和音乐厅（三馆一厅）、长沙北辰国际会议中心、长沙北辰洲际酒店、超高地标写字楼、凤凰海购物公园矗立在湘江之滨，北辰之畔……
1、北面临浏阳河，往西瞭望湘江。

2、国庆假期，接待游客近20万人次。

3、有长沙唯一以楼盘命名的地铁站。

4、北辰洲际酒店是长沙最高端的酒店之一。

5、与河西第一高楼328的湘江FFC对视。

北辰三角洲有多牛？长沙流传一句话：

即使你没住北辰三角洲，但你一定有住北辰三角洲的朋友。
几乎每一次开盘，每一次新地块面世，都会迎来一场狂欢。位置好、学校好、配套全，三角洲甚至创下了长沙单次认筹人数最多的纪录：
5151组。
去年8月，北辰三角洲住宅地块只剩下了C1和D4，C1位于浏阳河和湘江交汇的地方，位置非常好。200-300平的大平层，只有144套，3梯2户，层高3.15米，1万4-1万6，不便宜，但是依然售罄。

就在我们长沙调研期间，还专门跑去朝圣了一把。目前在售商业，最后一块住宅地块D4尚未完全面世，价格还未公布，预计在1万4上下。就连置业顾问也劝我们：

哥，住宅很抢手，看看商业吧！

2

除了北辰三角洲，还有一个巨无霸大盘：
湘江世纪城。
这是北辰三角洲、湘江世纪城、滨江的区位图：登录查看大图

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跟北辰三角洲一样，湘江世纪城的体量也非常大，仅次于537万方的北辰三角洲，排名第二。占地100万方，总建面约400万方，共17个区，约2.8万户、8万常住人口、5万流动人口。
再加上这些优势：

1、三江（湘江/浏阳河/捞刀河）交汇之处。

2、配套完善，大型商业满足休闲娱乐购物。

3、教育完善，清水塘二小/江湾小学+北雅。

4、交通便利，紧邻芙蓉北路，地铁1号线。

5、公摊小，赠送大；物业费低，才1块4。

毫无疑问，湘江世纪城的自住完全没问题。
但是相比于北辰三角洲，湘江世纪城存在很大的问题：
1、最浅层的问题是停车、消防。
大家可以看一下这些新闻：
长沙湘江世纪城突发大火！小区住户：小车乱停乱放，消防车辆差点进不来！
堵得想揍人！长沙大型小区、拥有10万住户…湘江世纪城停车行车，太难了！
2、最关键的湘江世纪城的整体规划：
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这可是滨江！滨江！滨江！
放在重庆、武汉、杭州，一定是城市的封面，一定是最好的滨江产品，这里面有里子，也有面子。但是在长沙，在湘江世纪城，这只是赚钱的机器罢了。
这也是我对湘江世纪城的烟火气保持尊重，但是对密密麻麻的高层，对滨江资源浪费的一种遗憾。

3

开头已经说了，这是包着项目讲城市的稿子。
里子是项目，面子是城市。
在之前的文章也说过了，长沙市场非常平，非常稳。甚至可以这样说，长沙一定是全国最幸福的民生省会。长沙政府真是为购房者着想了，该有的基础建设基本都做好，谈不上都非常优质，但是该有的教育、地铁，基本都有。
但是与此同时：

限得太死，钝刀子割肉，甚至过于健康。

我研究了一下长沙市场的产品演变：

1、第一代：单一的社区大盘。

这其中的代表，除了北辰三角洲、湘江世纪城外，还有阳光城尚东湾、万科魅力之城，等等，全部都是大盘，配套都非常齐全，也一直是长沙本地人最为关注的一些楼盘。

2、第二代：聚合的城市新区。

这其中的代表，最为典型的莫过于梅溪湖、滨江、洋湖，纯新区、有规划、房企扎堆，这些片区发展基本上都在10年左右，除了最基本的社区配套，学校、医疗、商业以外，最核心的变化，是定位为“城市新区”。

非常遗憾的是，长沙目前仅仅走到了第二步。
1、有核心CBD吗？滨江、梅溪湖都有。

2、有滨江顶豪吗？清一水的普通高层。

3、有高端产业吗？有高端商业吗？

4、滨江诞生了纯CEO高价富人区吗？

这也是目前长沙市场的软肋：
太均衡，太普通，甚至同质化太严重。
今天想要谈的不止是滨江产品，还有更多在滨江产品之外的城市新区、城市封面，甚至目光更远的城市格局。

长沙的滨江太平庸了！
武汉有武汉天地，二手房高达7万，滨江豪宅4万以上，尤其是周大福的超高层标杆，武汉天地那一圈打造的商业，档次还是非常高的；
重庆的最大优势在于地势高低不平，不管是住宅产品，还是沿江一线的商业综合体，都能显得错落有致，完全没有遮挡，视野非常通透；
长沙呢？

尤其是滨江沿线规划，不管是城市规划、商业商务，还是滨江产品、大平层豪宅，都太过平庸。
这也是我转了一圈长沙，最为遗憾的地方。

4

长沙没看到周边邻居都在磨刀吗？

蔚来、大众、科大讯飞，合肥正在赌下一次的人工智能和新能源汽车革命；多少年的老破旧，西安用了短短3年，将西陲旧都打造成网红城市，京东、华为都去了；还以为重庆只有嘉陵、太极、长安？人家早都把阿里、腾讯、机器人、旅游业纳入未来转转型中……

今天借花献佛了。

一个湘江世纪城，一个北辰三角洲，刨除小的瑕疵，仅从自住，堪称完美，该有的东西都有了。
他们所代表的大盘模式，将近10万人的超级大盘，不管是从产品上，还是从居住上，一定是非常适合的，有配套，有商业，有地铁，有环境，又靠谱，完全可以自给自足。但是非常遗憾的是：
太粗放了。
滨江资源，本可以充分挖掘，但是现在，这既是长沙市场的遗憾，也是长沙未来的遗憾。
未来的长沙，一定需要有人站出来！
做一线的滨江商务区，做一线的滨江豪宅，小地块，求溢价率、求精细化，求品质豪宅，求滨江商业综合体。
这些才是长沙的未来。

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