今天想和大家聊聊房产中介的常见套路。
随着市场信息越来越公开，房产中介这个行业也越来越透明，但仍有部分中介，为了利益使出各种套路，让你眼花撩乱、难辨真假。最近看房的朋友多了起来，与中介各种斗智斗勇，也是蛮累的。
今天，就给大家分享一份“中介套路识别指南”，希望大家在买房的过程中多享真诚，少遭套路，一切顺利。
01发布假房源引你上钩你有没有这样的经历？当你进入某个购房平台，看到一套物美价廉的房子，内心一阵狂喜，马上联系上面的房产中介。结果他们会和你说，这套房子已经卖掉了，但有另几套类似的房源，要不要了解一下？
发布虚假房源或虚假价格，是很多房产中介的标配套路，目的就是为了吸引你打电话给他们。目前，除了链家、中原地产、乐有家等少数购房平台比较规范，其他购房平台的房源都是真假难辨。但有一点可以肯定：那些明显低于市场价的房源，90%都是假的。
这套路看似简单，但上钩的人不少，因为很多没经验的买家会抱着“挖笋”的心理，觉得了解一下也不吃亏，万一真的碰上笋盘了呢。
等到多上几次当，才恍然大悟：这个套路不骗钱，却非常消耗你的时间和精力，影响你看房的效率。而且，发布虚假房源的中介，一般素质也高不到哪里去，沟通起来费劲，甚至随意泄露你的联系方式，等着你的就是响不停的骚扰电话。
02首推提成高的楼盘，而不是品质好的盘如果你去一个不太熟的城市或片区看房，做的功课又不够的话，很容易被当地中介套路。
“帮我推荐这个片区卖得最好/性价比最高的房子。”无论你多么强调自己的需求，中介都会把你引向那几个盘，告诉你“这是现在最热门的板块”，“这个楼盘品质最好”，“这个盘的户型很实用，性价比最高”……
潜台词却是
：这些盘我能拿到很高的提成，快买！如果你说要看看二手房，他会告诉你，这里的二手房品质不好，税费高，价格也没有优势，不如买一手房划算。
潜台词是：
二手房提成很低，带看很累，我不想做！其实，判断一个新盘好不好卖，不要看现场来了多少人，也不要看投了多少广告，而是看它的销售渠道。如果这个盘的销售渠道五花八门，与很多中介代理都有合作，而且给的佣金比例很高，那你就要小心了，说明它很不好卖。
镁姨有一次去某三线城市看盘，发现当地一手盘的佣金比例普遍超过5%，有的甚至超过10%，这种盘是有多难卖，才会给出如此高的佣金？后来我就总结，
特别是在三四线城市买一手房，中介推荐应该视为反向指标，越是中介狂推的盘越不要买。03带你看房的数量一般不超过5套不知道大家每次看房的时间是多长？镁姨一般是下午时间看房，有时候一个多小时，有时候可以看三个小时。巧的是，每次中介带我看的房子数量，都在3-6套左右。
“根据您的需求，我帮您找了几套不错的房子，那些不合适的，我们就不用看啦。”
真的是这样吗？还是中介手里只有这几套房源？或者是因为懒？都不是。中介之所以这样做，是想给你有限的选择，让你少纠结，快做决定。
试想，如果中介一次性带你看十几二十套房，你的参照物变多了，考量的因素也就复杂起来，总觉得还要再对比，再看看……这对于中介来说，可不是什么好事儿。
只看有限的几套房源，对你的影响可大可小。有可能，你一看就中，也有可能，被这几套影响了对整个行情和产品的判断，甚至错过了更好的房子。
黎贝卡分享她的买房经时提到，以前出于保险心理，她会给中介一个保守的大概预算，结果中介带看的房子，十有八九都是看不中的，剩下一套开价奇高。看久了才知道，他们会根据判断（你的实力），给你推荐低于你承受能力的房子，因为成交的几率更大。
所以，你可以直接告诉中介，“我希望多看点，超一点预算也没关系。”说不定，那套你理想中的房子，只比你的预算高出一二十万呢？错过多可惜！
04看房顺序“中差好”先带你看中等条件的房子，再看差的房子，使你在心理上产生落差，然后再亮出几套好房子，让你眼前一亮，心动的感觉就来了。“中差好”，这也是中介带看的常用套路。别看这只是一个简单的顺序安排，对提高成交几率可有不小的帮助。
前不久，镁姨陪朋友看房，就遇到了这样的情况。一开始，中介带我们看了5套房，整体都不怎么样（
第一套稍微好一点，毕竟第一印象不能太差），要么小区太小，要么户型太差，要么住户比较杂，朋友都有点失望了。
这时，中介说，还有一套很靓的房子，房主刚刚把钥匙交给他们（
他还跑去拿钥匙了，果然戏要做足）。一看，果然，这套房子比前几套好太多了，小区环境、物管、楼层、装修都不错，朋友激动地差点要当场下定，最后被理性我给拉住了。
回家后，我们参考购房平台和朋友的意见，把目标片区的房子梳理了一遍，这才意识到最后那套房子，与朋友的目标还是有一定差距，一个明显的缺点是没阳台。只不过因为前面看的几套太差，客观上给这套加了一个美颜滤镜，让我们忽视了它的缺点。
05集中看房，制造“房源很抢手”的氛围看房时遇到其他买家，也是常有的事儿。这未必是中介的套路，但是从中介的角度来看，把几组买家安排在同一时间看房，制造房子很抢手的氛围，对尽快促成成交是有帮助的。
电视剧《安家》就有这么一幕。中介房似锦帮客户宫蓓蓓卖房，为了让包子铺的老严尽快定下，请了几个人当托，看房的时候，60来平的房子里站满了人，房似锦说是“为了房东方便，所以约了集中看房。”
“买家”们在交谈，说房东夫妇都是高级知识分子，还在这里生了个大儿子，房子是“发子孙”的，很吉利。一会，就有“买家”问定金，表示看中了，制造一幅房子很抢手的场面。老严一听着急了，赶紧把房似锦拉到一旁，要定下房子。
登录/注册后可查看大图事实上，这套房子的缺点挺多，是一套“不像样的两居室”，并不适合老严夫妇和儿子儿媳一起居住。如果不是中介房似锦的套路，老严很可能买到更好的房子。
06怂恿卖家提价一个理想的房产中介，是可以作为中间人，帮你向卖家谈价格的。但也有一些中介，为了获得更高的佣金，不但不帮你还价，反而暗地里怂恿卖家抬高价格。
卖家把房子挂出来时，如何定挂牌价？除了参考市场价，中介的建议也非常重要。中介往往会给出一个稍高于市场价的挂牌价，一来留出了议价空间，二来说不定能多分点佣金，一举两得。
当你表现出对房子特别满意的时候，更深的套路来了。中介表面答应你帮你还价，背地里可能什么都不做，用“卖家不愿意少了，这套却是最笋了”来搪塞你。有的中介甚至还会私下怂恿卖家提价，“最近行情很好，您这套其实可以多卖几万的。”
个别胆子大的中介，甚至与卖家私下协议，如果房子多卖出多少钱，他可以分得一定的比例。
07推荐样板间、突击装修房无论中介怎么吹，你都要记住：
一手房不买样板间，二手房不买“突击装修房”。“突击装修房”指的是在出售前，被突击装修一番，从而能卖出更高价格的房子。之所以要突击装修，一般是因为房子老旧得比较严重，否则业主也不想这么折腾。这项工作，以前多由业主自己操持，现在呢，有一部分中介为了成功卖出房子，在业主的许可下，把那些老破旧简单装饰，再推荐给客户。
“突击装修房”为什么不能买？它的装修逻辑和样板间一样，好看不实用。这类房子只是为了看上去不错，为了利益最大化，材料、做工必定是能省则省。所以，当中介告诉你，这套房子刚装修不久，你一定要留个心眼了。与其买刚装修好的“新房”，还不如选卖家自住过的房子，装修品质更放心。
这里顺便多说一句，无论是卖一手房还是二手房，都不要被装修迷惑。看到样板间或者装修很漂亮的房子，不要激动，闭眼把户型复盘一下：如果没有这些装修，我还愿意为这套房买单吗？
08模糊中介费“中介费收几个点？”面对买家提出的这个问题，精明的中介往往打太极：
转移话题——“咱先看房吧，中介费可以谈。”
含糊其辞——“按规定是要收取2个点的，我这边可以给您打个折，绝对不会比别家高的。”
先给承诺——“这单做成，我这边只收您1.5个点，但您不要对外说啊。”
如果你就这么被中介搪塞过去，等到签合同的时候，被动的就是你了。那一刻，房价谈好了，贷款流程都理顺了，中介费要付多少呢？你会因为中介费过高，转头就走吗？
镁姨有个朋友曾经差点被坑，中介原本已经口头答应只收1.2个点，但签合同的时候，他突然告诉说，店长不同意只收1.2个点，因为没有先例，公司最近管得严，所以得收1.7。面对他左一句“不好意思”，右一句“对不住”，朋友差点就要妥协了，幸好队友比较坚决，经过一番“谈判”，最后还是争取到了原来的点数。
所以，中介费一定要事先谈好，是几个点就几个点，不接受中介模棱两可的口头承诺。
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