财大气粗的一线楼市，从来不缺购买力_房产楼市_忻州论坛

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发表于：2020/6/24 12:04:47
来自：山西

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楼市，正在悄然发生变化。

1

过往三四年的楼市，一线城市向来都是傲娇的存在。
不仅头铁，而且财大气粗：

我们从不依赖楼市，更不依赖土地财政。

从2017年开始，一线的调控是最严格的。
这种严格，具体表现在：
? 严格的限购限贷政策，动辄都是5年社保、7成首付；

? 严格的落户购房政策，京沪基本已经锁死落户的大门；

? 严格的土拍限价政策，不仅限价，而且还需要捆绑各种安居住房。

所以，我们去看过去几年的一线楼市，可以用四个字形容：“一片死寂”。
除了从不限制落户、背靠示范区大政策、兴风作浪的深圳外——
北京结结实实的跌了20%；

上海在底部周期里，扎扎实实地反复磨底，裤裆都快磨烂了；

广州最惨，时不时就要爆出“落寞的一线城市，房价被暴打”的魔幻传闻。

各路神仙房企，提到一线城市的土地市场，更是“脑瓜子嗡嗡的”。
北上广深，从来都把土地当成大宝贝一样放在心口捂着、宠着。
一方面，大爷们不缺钱，不靠土地也能活；另一方面，大爷们太缺地，卖一块少一块。
更重要的是，限价太严重。
低价卖，太亏；高价卖，开发商没利润，不接盘。
请用三句话，总结过去三年除了“挂逼深圳”之外的北上广市场——
政策很严，土地很凉，楼市更凉！
但地方政府，心中丝毫不慌！
铁了心要把“房住不炒”的大旗，立到天荒地老！

2

今年，一场疫情打破了一切节奏。
大规模的减税降费保民生，让地主家的日子也不太好过——
2019年上半年，31个省市，只有上海财政是有盈余；2020年一季度，连上海这样的大户，都首次出现了财政赤字。
为了让地方政府撑下去，土拍限价，被悄悄撕开了一道口子——
2018-2019年，北京出让的9成土地都是限竞地；2020年前5月，北京成交了32宗土地，23宗都是不限价土地。
既然财政的日子不好过，既然土拍的口子被放开了……那就撒开膀子，干吧！
3月份起，一线城市全面重启土地市场！
北上广深，纷纷从裤兜里，掏出捂好多年，已经发烫的好东西。
上海，拿出了滴水湖正北的优质地块、徐汇滨江的300亿地王、上海西站的百亿地王；北京，拿出了分钟寺地块；深圳，拿出了前海的双竞双限宅地；广州拿出了江夏村；

如果不是这场疫情，你压根不会想到——
天天哭喊缺地的一线城市，竟然还有这么多的存量地。
一线城市重启土地市场之后，分分钟告诉你——
谁才是，“卖地的爸爸”！
下面这张图，各地城市的土拍情况。
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一线城市的土拍指标，全面超过二三线城市。
楼面价环比上涨23%，同比上涨145%；溢价率环比上涨10%。同比上涨8%。
前两个月，全国的准地王几乎全都扎在一线城市。
北京分钟寺地块，溢价率超过35%，楼面价比周边二手房高出2万/㎡；

广州江夏村地块，溢价率超过30%，楼面积是白云区第2高；

深圳前海地块，溢价率达到45%，楼面价超过8万/㎡，成为深圳新晋单价地王；

上海徐汇滨江地块，总价310亿，成功刷新中国大陆土地交易总价纪录……

大家天天喊土拍火热，到头来才发现：
真正的土拍发动机，竟然在一线城市！

3

一线土拍的发动机，轰隆作响；
一线楼市的笨重战车，缓缓启动。
我一直跟大家强调过一个观点——
一线城市的楼市，启动很慢；但一旦启动，就很难停下。
一线城市，从来不缺购买力。
历次一线城市的行情启动，在市场里玩儿的都不是炒家和刚需，都是有真实需求的改善客户和豪宅客户。
比如，上海行情启动，都是以600万总价段的刚改客户，充当急先锋；

再比如，这次深圳行情启动，是以总价千万级的豪宅作为发动机；

更有甚者，北京的上轮行情，高总价的学区房，功不可没。

一线城市，缺的是一个进场理由。
这是一个过分成熟的市场，二线城市玩的套路，一线城市根本玩不起来。
城市开发过分成熟，没有空地，也没有炒点；客户过分成熟，就不容易上套；市场过分成熟，新房体量很小，很难炒得动二手。
没有炒点，就意味着很难启动；
购买力强，就意味着一旦启动，很难停下。
想让一线城市的购买力进场，只有两个理由——
第一个理由，是门槛降低+炒点轰炸。
深圳，就是典型的例子。
一个示范区，一个取消豪宅税，再加上一个无限制落户，就把购买力全部炸醒。
第二个理由，是土拍。
以高地价倒逼市场重新回到火热区间。
只有土拍紧迫，楼面价都快赶上我的房价了，隐藏的购买力才会进场。
2013年的小浪潮前夕，是北上广深全线抢地；
2015年的大浪潮前夕，是一线城市地王大战。
如今，一线城市的土拍发动机已经发动，一线楼市的笨重战车再次启动。
2020年5月份，四大一线城市的新房、二手房成交量、成交价，全线上涨！
北京单月成交量，创下2017年“317”调控后的最高水平；
北京单月成交价，是近三年来的单月最大涨幅。
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广州，正在逐步走出市场泥潭。
二手房成交量连续4个月上涨，成交价格环比上涨5.1%。
去年底放开政策的南沙，已经走出独立行情。
去年的南沙，还能找到2万以内的房子，今年已经几乎找不到；去年的南沙，最高价格3万出头，今年已经接近4万。
今年刚放开政策的黄埔，笋盘越来越少。
老黄埔的美林湖畔，全线干到5万；萝岗市府，能看的过眼的次新二手，基本都在4万以上。
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请用一句话，总结土拍发动机启动后的一线楼市——
成交量连续上涨，笋盘愈发难寻，价格走出泥潭。

4

我必须跟大家强调一个现实——
一线城市的发动机，已经启动；
楼市战车，已经走出泥潭，轰隆前行。
另外，我还想再次提醒大家的是——
一线城市的历次楼市浪潮，都是以土拍为起始。
2012-2013的一线楼市小浪潮，是以抢地大战开始；2015的一线楼市大浪潮，是以地王频出开始。
一线城市的楼市战车，一旦启动，就很难停下。
我们去回顾历次一线楼市的行情，一旦走出泥潭，复苏会非常快，一旦行情启动，会走出一条坚挺的缓涨曲线。我们不要只看到北京跌了20%，上海跌了15%。我们更要看到，它们在跌之前，涨了将近一倍。
最后，今年你进场一线的价格，应该会是最低的价格。
有人会说，一线的门槛那么高，限购那么严苛，我该怎么进场？
实际上，对于有一定学历背景的朋友来说，一线城市的门槛并不像你想象的那么高。

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